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溫州12宗土地流拍背后的思維邏輯

发布时间:2019-11-09 08:37:02 编辑:笔名

温州12宗土地流拍背后的思维逻辑

风,往那儿吹

当投资者紧捂钱袋,观望调控下的楼价、地价走势之际,公认的炒房团发源地温州,连月来却至少有12宗地块接连流拍

当地政府一直宣称土地资源稀少,但民间资本充裕,房地产投资热情高等要素也高度集中,这便成就了温州在房地产市场中的标杆形象

近来接连土地流拍,究竟表达了怎样一种投资逻辑

拍价被调高后

流拍地块初定在本月9日重拍3月2日,温州公共资源交易中心相关人士透露该人士所说的流拍地块,即是2月23日对外公开拍卖的一个地块据称,当时没有企业或自然人参与投拍

等等再说吧获悉这个消息,去年底刚参与过土地拍卖,且据说此前有意参拍上述流拍地块的某房开公司董事长称

以往热衷炒地的温州投资者,如今却表现出冷漠和观望情绪,实属罕见

一直以来,温州的土地资源都表现得非常紧缺2010年全年,温州城区几乎没有新开楼盘,当地资金却过于充裕,无论是刚性需求抑或是投资需求都相当旺盛

但事实上,温州的土地供应近几年都成倍增加2008年,温州全年的土地供应只有200多亩,2009年400亩左右,2010年近900亩,2011年预计将达1500亩

与此同时,土地需求也表现得非常旺盛,尤其去年以来,地王纪录被频频刷新

不过,这种供需紧凑的状况在去年底出现逆反一个标志性事件是,去年12月23日,温州茶山一地王级别的土地被回收,并对折出让

而此后,7个南湖地块的集体流拍更让人有生不逢时之感

南湖地块是今年温州土地出让的重头戏,也是当地城建资金的主要造血库

有知情人士透露,在出让前的半个月,部分南湖地块被大幅度临时调高价格,起始楼面价从每平方米5000多元调高至15000元左右

而调价的理由是,土地出让期间,国土资源部要求地块出让溢价50%以上要上报为尽量避免这一程序,有关部门便临时调整了价格

对于调整后的起拍价,温州当地一小房开公司股东李先生表示,15000多元/平方米的起拍价,无异于给市场一个信号,这里的房价将来起码要30000元毕竟温州城区和交通圈在扩大,这个地方理应是打造高档社区的黄金区域

事实上,调价一举正显示出,基于地方财政考虑,当地政府并不愿意看到地价下降,而全国性房价调控已初见成效如此一来,房地产开发商似乎不得不接受利润被挤压的结果

当然,开发商也可以选择不买账而且,市场房源并不紧张

此前,2010年,由于政策及大环境影响,温州市区部分可售楼盘推迟供应,这些房源将延续到这一两年释放,如名人广场、京都城、同人欣园等楼盘这些房开公司人士预测,接下来的一两年内,市区楼市供应充足程度将达到历史之最

与此同时,温州也出台了限购政策,这大大加强了房产的投资难度

更重要的是,200亩、400亩、900亩直至2011年的1500亩,近年来成倍增长的土地供应,亦让开发商不再急于拿地

有数据显示,今年1月,温州新房的均价为每平方米18854元的,排名中国境内城市第四

开发商的资金链

房地产调控政策的日趋严厉,加剧了地方政府以土地经营城市的难度

地方政府比我们更不愿意看到房价下降这是一些房开公司和个人投资者比较一致的观点

在这波调控中,地方政府似乎成为矛盾综合体

以温州政府为例,内部人士透露,在温州市三级干部会议上,温州主要领导频频在会上表态:要把温州房价降下来,要多拿出土地建设商品房,这样才能留住人才,温州才能发展但他们亦同时要求,今后几年温州要加大固定资产投入,要建设大量的城市基础设施,要投入3000多亿

这个资金那里来还不是靠卖地有房开公司人士对说

政府希望增加土地供应,希望多建设商品房以保证供给但开发商如果不拿地不建设,供求依然还是不平衡一开发商私底下透露了这样的市场逻辑

于是,在这种思维逻辑下,尽管今年1月份的房价还在继续上涨,温州的12宗地块却相继流拍

此外,温州天浩置业总经理王珍楠分析,银行信贷额度紧张,直接导致开发商资金链紧张,这其实也是土地流拍的主要因素之一

从一国有银行高层人士处了解到,其实去年下半年以来,该行已经基本停止发放开发贷

在这种情况下,房开公司的资金链维系,基本是靠民间借贷

不过,货币政策日渐趋紧的背景下,民间借贷市场利率也开始量缩价升

民间资金和银行资金很大部分具有互溶性上述银行高层分析认为,比如去年下半年以来,银行准备金率连续上调后,银行如同一架抽水机,抽走了整个市场的资金容量当地一金融监管机构高层人士透露,2010年底回笼的资金总量是上一年同期的两倍以上

另一方面,国内一些城市出台限价令后,温州紧跟而上:温州居民家庭暂停购第三套房对贷款购买第二套住房家庭,首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍

外部环境的多重挤压下,究竟该如何融资,成为去年拍到土地的房开公司一个非常头痛的问题如果在6个月限期内依然不能筹足资金,他们或许只能求助民间融资

但民间借贷利率已不便宜一名处于民间借贷链条中的人士透露,从他的环节看,资金价格已经比半年前增长了50%以上

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